地產永續債風行背後房企的低成本融資暗戰
自去年民生銀行、平安銀行分別與恒大地產合作發行類永續債產品後，諸多金融機構和大型房企紛紛跟進，地產永續債持續升溫。
對於投資者來說，永續債可為他們提供高評級企業的高收益產品，然而風險也不容小覷：我國的法律框架還不支持無固定期限的債務，潛在風險暗藏；而國內外利率水平的變化，也會對該類產品發行人的還款能力產生沖擊。
大型房企的"新寵"
據北京一位參與做地產永續債的券商人士透露，地產"永續債"模式，最初是諾亞財富、民生銀行以及平安銀行在做，無一例外的載體通道都是選用跟自己相關聯的基金子公司。第一單由民生加銀基金的子公司創設，第一筆業務是為恒大地產融資。
"大型房企並不缺錢，基金子公司或者有限合夥基金的融資成本又很高，雙方能合作的原因，在於找到瞭永續債這種模式。"據深圳一位私募人士介紹，這一模式可以在會計處理上作為股本處理，而不計入長期負債，可以有效降低上市公司的資產負債率，資金用途比開發貸更為靈活。鑒於當前大型房企普遍急需降低融資成本，以獲得更強的競爭資本，永續債受寵便成為自然。
其具體方式為：數十億資金借道基金子公司設立資管計劃，再通過委托貸款發放給港股上市的房企。該筆貸款不設固定期限，根據境外會計準則可計入"永久資本工具"， 計入權益項；同時，資管計劃通過"利率重置條款"，前兩年發行人獲得較低的融資利率，第三年開始息率大幅銀行房屋信貸貸款任何問題免費諮詢板橋房屋信貸攀升，即以高息促使其在兩年內還款。
在去年上半年進行瞭永續債的發行之後，截至2013年6月30日，恒大凈負債率從2012年上半年的96.1%降至58.4%，銳減37.7個百分點，降低負債比率為全行業最大。與此同時，恒大2013年中報裡權益項下掛瞭60多億元人民幣的"永久資本工具"。21世紀經濟報道記者瞭解到，除恒大之外，不少在港上市的內資大地產商尋找合適金融機構合作。
金融機構是更為積極的推手。2013年平安銀行地產事業部成立之初，曾聯合平安大華基金與恒大地產合作發行瞭50億元的地產永續債，這是去年平安地產事業部最大手筆的創新項目之一。平安銀行地產金融事業部總裁劉湣棠透露，平安銀行事業部正在嘗試與集團旗下的信托、基金公司合作，為房地產企業設計各類資管計劃。
前述券商人士表示，類永續債目前適用於在境外上市或有境外融資平臺的房企，萬科、保利、富力、中信、金地、碧桂園、雅居樂、招商、佳兆業等公司均有可能成為該類產品發行人。
潛在問題猶存
中金公司報告認為，永續債券就是沒有明確到期日或期限非常長的債券，"債券之名，權益之實"是永續債產品的靈魂。
據上述券商人士指出，國內目前主推的地產"永續債"是參照瞭國際市場"永續債"的功能，利用內地和香港在財務制度上的不同處理方式，設計的一款創新產品，可稱之為"類永續債"、"類優先股"，其實就是利用高級別信用玩的沒有固定還本付息的理財產品。
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"類永續債"能否計入權益項，在會計的處理上一直飽受爭議。有消息稱，民生一開始做的時候，四大會計師事務所不認可作股本處理的方式。國際評級機構有嚴格的規定，如果贖回期後票息上浮厲害，則視為發行人有很強的動力贖回，將贖回日視為有效到期日。
按標普的規定，有效到期日前20年裡，永續債不得計入權益。據透露，境內"類永續債"第三年的利率可上浮50%，屬"上浮厲害"情形，按照標普的規定，永續債是不可以計入權益的。
由此，地產永續債產品遭遇瞭一段冷淡期。但通過恒大地產的實踐，利用內地和香港不同的會計準則處理方式，實現瞭某種變通。目前不少銀行、券商甚至專門成瞭此類部門在公關各類符合條件的大型房企。
"亞洲永續債最明顯的特點在於票息高，這顯然與發行人所在國傢的無風險利率水平有關，一旦這種利率水平被打破，則發行人和投資者面臨的風險就會很高。"香港一投行人士認為。
2013年，僅有長江實業、雅居樂在內的四傢地產公司在海外發行瞭總計25億美元的永續債券，其他公司如合景泰富等發的永續債均未成功。
在香港上市的一傢內地房企投資部人士對21世紀經濟報道記者指出，對於有些資產負債率很高、海外融資還款期相對集中的房企而言，發行永續債更像是一針致幻劑，一旦房地產市場銷售不暢，還款拖延到3年以上，則其將面臨極高的息率和極大的風險。
金誠同達(上海)律所高級合夥人許海波認為，從創新角度看，市場在力推地產永續債，但法律上還處於模糊地帶，現有的法律框架還不支持無固定期限的債務，未來一旦發生糾紛難免扯皮。
中金公司指出，該產品面臨的最大瓶頸仍在於尋找需求群體。永續債由於期限較長且流動性較差，適合配置型機構持有。但中國養老金等市場仍不夠發達，私人銀行群體仍有待培育，長線投資者稀缺。從目前類永續債的發行來看，無論是基金子公司還是券商資管，最後的主導者還是銀行。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-14/09303923826.shtml
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